De nombreux investisseurs cherchent à réduire leur imposition en se tournant vers des dispositifs classiques tels que (anciennement) le Pinel, la loi Scellier, séduits par la promesse d'une réduction d'impôt importante.
Sur le papier, cela semble avantageux.
Dans la réalité :
- Le prix d'achat est souvent 15 à 30 % plus élevé que le marché
- Les loyers sont plafonnés, parfois bien en dessous du marché libre
- La rentabilité nette réelle est souvent autour de 3 à 4 %
Résultat : l'économie d'impôt peut masquer un rendement décevant et un capital trop immobilisé.
🔍 Alternatives performantes avec de l'ancien
1️⃣ Déficit foncier
En rénovant un bien ancien, vous pouvez déduire les travaux et charges de vos revenus fonciers. Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et reportable sur 10 ans.
✅ Une vraie optimisation fiscale sans surpayer le bien.
📊 Exemple concret :
- Achat d'un appartement ancien : 150 000 €
- Travaux : 50 000 €
- Revenus locatifs annuels : 10 000 €
- Charges totales : 60 000 €
Résultat : déficit foncier de 50 000 € → économie d'impôt jusqu'à 10 700 € / an, sur la durée du déficit.
2️⃣ Nue-propriété
Ce dispositif consiste à acheter un bien en séparant la nue-propriété de l'usufruit, appelé « démembrement de propriété ».
Pendant la durée du démembrement (souvent 15 ans) :
- Vous n'êtes pas redevable de la taxe foncière, de la taxe d'habitation ni de l'IFI
- Vous n'assumez aucune charge locative, elles sont prises en charge par l'usufruitier
- Vous achetez le bien à un prix inférieur au marché, souvent 30 à 40 % de décote
📊 Exemple concret :
- Achat d'un appartement en nue-propriété : 200 000 € au lieu de 300 000 € sur le marché
- Pas de charges ni impôts pendant 15 ans
- À la fin du démembrement, valeur du bien estimée : 350 000 €
Résultat : plus-value potentielle de 150 000 € → équivalent à 10 000€ par an de capital accumulé.
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Je vous accompagne dans le choix du dispositif le plus adapté à votre situation et vos objectifs patrimoniaux.
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🎯 Les 3 règles d'or :
- Une bonne affaire se fait toujours à l'achat, pas au "prix fiscal"
- Optimiser la fiscalité de manière concrète, pas seulement réduire l'impôt sur le papier
- Choisir le statut et le dispositif adapté à votre type de bien, votre situation et vos objectifs
Conclusion
Investir intelligemment, ce n'est pas seulement profiter d'une réduction d'impôt. C'est structurer son investissement pour obtenir un vrai rendement durable !
Les dispositifs comme le déficit foncier et la nue-propriété offrent des alternatives concrètes aux investissements défiscalisants classiques, avec de véritables opportunités de plus-values et d'optimisation fiscale.